今天研判的商业项目正在规划设计中，项目位于内蒙古包头青山区装备制造产业园区，园区内产业单位、职教高校已入驻约5万人左右。园区交通便利，项目所处城市新区没有形成有规模的商业物业，本项目总规划建筑面积约35万方，初步规划由商业街（初步规划2万方首要动工部分）、公寓、酒店、娱乐等业态组成，目前已经有三套设计单位形成的规划设计图纸。因为需要通过商铺实现短期回笼资金，请恩次方商管公司给以诊断研判项目如何实现诉求。

　　商业地产都需要有良性的资金回笼，才能实现项目健康开发建设以及运营，这里包括短、中、长期的符合商业规划的产品来满足。实现健康的资金回笼首先要从规划阶段落实，总体规划是否符合市场规律？是否符合本地经济情况？是否符合后期的商业运营等问题，恩次方总裁赵旭州先生给出了初步的项目研判。

　　1、商业地产规划必须尊重市场经济规律

　　简单表述规划出来的产品能否不依赖商业公司也能运营起来，如果是否定的那这就是失败的产品设计，失败的建筑物无法实现短期的以销售为目的的诉求，也无法实现以自持物业为目的的商业运营，必然无法实现资金回笼。一家专业的商业管理公司必须能在规划阶段指导甲方、设计单位设计出来能实现资金回笼和商业运营的产品。

　　所以恩次方总裁赵旭州先生指出了，项目三套方案致命问题所在，无法实现资金回笼。商业街区应该更开放、更便利，所处最佳位置应该是全部沿街。对于销售型物业更有利快速回笼资金，对于商家来说店铺选择最佳位置是昭示性。很明确的规划出了本项目商铺最佳位置和初步动线。

　　2、去除对标思维，建立真正的特色化商业定位

　　建设出来的商业地产为谁服务？谁会来买？这两个问题才是商业地产必须要认真考虑的。思考的出发点必须符合市场规划和项目立地条件。对标其它项目产品只能是参考而不是决定性因素，因为现实商业地产项目情况已经给出了对标的后果，卖不掉或者没有商家进入，开业后的不景气甚至倒闭。

　　以本项目的周边经济以及居住环境，重点应该牢牢抓住周边消费群体，满足周边消费需要，回归实际以社区商业思维为核心。舍弃规划中几百平的电影院设计，改为娱乐网咖、便利小超市等适合社区生活的业态。这样既能满足消费者的需求，又能降低成本，提高项目的盈利能力。

　　3、项目规划应以实际为基础，避免陷入幻想思维模式

　　在选择业态时要考虑项目的规模和周边环境，避免盲目跟风。同时，要关注消费者的需求，以消费者为中心进行业态布局。

　　此外，恩次方总裁赵旭州先生说到，在项目规划中可以尝试引入休闲、聚会等功能，如举办各类活动、提供餐饮服务等，以增加项目的吸引力。但要注意，这些功能应在保证项目核心业务的前提下进行，避免过度分散投入。

　　总之，在商业地产项目规划中，应摒弃作品思维、对标思维等误区（赵旭州总裁的商业地产课程《摘掉思维紧箍咒》都有谈到）回归实际。只有这样才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现商业项目的可持续发展。